ที่มาของภาพ : https://mpics.mgronline.com/pics/Images/565000003696405.JPEG

 

        ภาวะตลาดที่อยู่อาศัย 2566-2567 จากข้อมูลพบว่าธุรกิจที่อยู่อาศัยในปี 2560-2561 มียอดขายในระดับสูง 290,000-310,000 ล้านบาทต่อปี ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เกรงว่าจะเกิดภาวะฟองสบู่ จึงกำหนดมาตรฐาน LTV ขึ้น ในปีถัดมายอดขายปี 2562 จึงลดเหลือราว 220,000 ล้านบาท จากนั้นเกิดการระบาดของโควิดในปี 2563-2564 จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่ขายได้ลดลงเหลือ 65,000-67,000 จากราว 100,000 หน่วยต่อปีตามภาวะปกติทั่วไป แต่ว่ามูลค่าการขายไม่ลดลง แต่ยังคงอยู่ในระดับ 220,000 ล้านบาท ผู้ประกอบการเพียงแต่ลดปริมาณสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาด ปี 2565 ผู้ประกอบการกลับมาทำธุรกิจเต็มรูปแบบโดยเพิ่มปริมาณสินค้าใหม่ออกสู่ตลาดจากราว 60,000 หน่วย ในปี 2564 เป็น 107,000 หน่วย ในปี 2565

        สถานการณ์การขายที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ปี 2564-2566 สินค้าที่เพิ่มมากได้แก่ บ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัว ดังนั้นเมื่อผู้ประกอบการเพิ่มปริมาณสินค้าออกสู่ตลาดก็ต้องพยายามทำตลาดให้ขายได้โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีสัดส่วนสินค้าที่ขายได้ต่อสินค้าใหม่มีระดับสูงถึง 46% อาจจะไม่ได้สูงสุดในประวัติศาสตร์ที่สูงถึง 61% ในปี 2555 แต่ก็สูงสุดในรอบเกือบๆ 10 ปี ขณะที่สัดส่วนขายได้โดยรวมของตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวมมีเพียง 37% แสดงให้เห็นว่าปริมาณสินค้าใหม่ในปี 2565 เกินความพอดีสินค้าทุกประเภท ยกเว้นบ้านแฝดมีปริมาณสินค้าใหม่โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ลดลงหลายสิบเปอร์เซ็นต์จากปี 2565 แสดงว่ากำลังซื้อที่เหลืออยู่ไม่เพียงพอกับการดูดซับปริมาณสินค้าใหม่ที่เพิ่มขึ้น สัดส่วนสินค้าใหม่ที่ขายได้ต่อสินค้าใหม่ที่เพิ่มขึ้นลดลงชัดเจน แต่ว่าสัดส่วนสินค้าใหม่ที่ขายได้ยังคงเท่ากับหรือสูงกว่าตลาดโดยรวมของสินค้าแต่ละประเภท ยกเว้นทาวน์เฮ้าส์ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการพึงระวัง

        ปัญหาสำคัญอีกอย่างในปี 2566 ก็คือ ธปท. ปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบายตามธนาคารกลางสหรัฐอเมริกา แม้จะขึ้นเพียง 2.5% น้อยกว่าของสหรัฐอเมริกาที่ปรับขึ้น 5.5% เป็นอย่างมาก แต่การที่ธนาคารขึ้นอัตราดอกเบี้ยประมาณ 1% ก็ทำให้สินเชื่อผ่อนชำระต่อเดือนสูงขึ้นราว 11% นี่ก็ถือว่าทำลายกำลังซื้อไปส่วนหนึ่ง ในปี 2566 คาดว่ายอดขายที่อยู่อาศัยจะที่อยู่ประมาณ 260,000 ล้านบาท ยังถือว่าผู้ประกอบการโดยรวมมีความสามารถในการรับมือกับปัจจัยลบ ทั้งกำลังการดูดซับสินค้าและกำลังซื้อที่ลดลง นัยสำคัญของสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยแสดงว่ากำลังซื้อตามไม่ทันปริมาณสินค้าใหม่ที่เกิดขึ้นและคงจะกลายเป็นปัญหาสำคัญของผู้ประกอบการในปี 2567 ขณะเดียวกันอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจในปี 2567 ที่เคยคาดว่าจะเป็น 4.5% ก็จะต่ำลง ตามปัจจัยลบของสถานการณ์โลก ซึ่งในความเป็นจริงก็ไม่ได้กระทบเศรษฐกิจไทยมากนัก แต่ปัจจัยลบสำคัญมาจากภายในที่เกิดจากการเปลี่ยนผ่านรัฐบาลที่ทำให้การใช้จ่ายภาครัฐบาลขาดความต่อเนื่องทั้งในด้านการบริโภคและการลงทุน ปัจจัยบวกในปี 2567 อาจหวังได้จากกำลังซื้อผู้บริโภคยังดีอยู่ แต่ก็ไม่เท่าปี 2565 การลงทุนบางส่วนในเขตเศรษฐกิจพิเศษอีอีซี และเหนืออื่นใดโครงการประชานิยมของรัฐบาลใหม่ที่หวังว่าคงจะได้ผลดี อัตราดอกเบี้ยโดยทั่วไปน่าจะมีโอกาสลดลงได้ตามตลาดโลก อาจจะถือได้ว่าเป็นปัจจัยบวก

        สรุปโดยภาพรวมกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2567 น่าจะไม่น้อยกว่า 100,000 หน่วย เทียบกับราว 94,000 หน่วย ในปี 2566 และกำลังซื้อเป็นตัวเงินโดยรวมก็น่าจะใกล้เคียงกับปี 2566 แต่ผู้ประกอบการก็อาจใช้กลยุทธ์การตลาดมาใช้เพื่อดึงดูดการซื้อของผู้บริโภคนั่นเอง แต่อย่างไรก็ตามการเปลี่ยนแปลงรูปแบบสินค้าถือเป็นเรื่องสำคัญ เพราะจะช่วยทำให้ผู้บริโภคมีการตัดสินใจซื้อได้อย่างแท้จริง เนื่องจากตรงกับความต้องการมากกว่าการใช้กลยุทธ์ทางการตลาดเพื่อดึงการซื้อของลูกค้านั่นเอง

 

 

        ศูนย์วิจัยธนาคารไทยพาณิชย์ (EIC) ประเมินว่าสงครามครั้งนี้มีความเสี่ยงที่จะกระทบเศรษฐกิจและอัตราเงินเฟ้อโลกผ่านหลายช่องทาง ทั้งในด้านมูลค่าความเสียหายโดยตรงต่อเศรษฐกิจประเทศที่ทำสงคราม รวมถึงผลกระทบทางอ้อมผ่านราคาน้ำมันโลกและความผันผวนในตลาดการเงินโลกที่สูงขึ้น EIC ประเมินว่าผลกระทบของสงครามต่อเศรษฐกิจโลกจะจำกัดอยู่ภายในปี 2024 โดยในกรณีฐานสงครามจะจำกัดพื้นที่อยู่ในอิสราเอลและปาเลสไตน์ ผลกระทบต่อเศรษฐกิจโลกจะยังไม่มีนัยสำคัญมากนัก ส่วนหนึ่งเนื่องจากอิสราเอลมีความสำคัญในระดับปานกลางต่อเศรษฐกิจโลก ขณะที่ปาเลสไตน์มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจโลกน้อย นอกจากนี้ทั้งสองประเทศไม่ได้เป็นผู้ผลิตน้ำมันหลักของโลก สงครามครั้งนี้จึงไม่กระทบอุปทานและราคาน้ำมันโลก อย่างไรก็ดีหากสถานการณ์ลุกลามทำให้ประเทศผู้นำในภูมิภาค เช่น อิหร่าน เข้าร่วมสงครามโดยตรง อาจกดดันให้เศรษฐกิจโลกลดลง -0.4 percentage point (pp) และอัตราเงินเฟ้อโลกเพิ่มขึ้น +0.54 pp ท่ามกลางปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ที่อาจรุนแรงขึ้นตามมาจากชนวนเหตุในภูมิภาคนี้

        ในขณะที่ EIC ประเมินในกรณีฐานที่สงครามจำกัดอยู่ในอิสราเอลและปาเลสไตน์ ผลกระทบต่อ  เศรษฐกิจไทยจะมีไม่มากเนื่องจาก
                (1) ราคาน้ำมันโลกและไทยจะไม่ได้ปรับเพิ่มขึ้นมาก
        ​​​​​​​        ​​​​​​​(2) อิสราเอลและไทยค้าขายระหว่างกันไม่สูงนัก ขณะที่การค้าไทยกับปาเลสไตน์ไม่ค่อยมีนัยสำคัญต่อเศรษฐกิจไทย
        ​​​​​​​        ​​​​​​​(3) ไทยพึ่งพานักท่องเที่ยวอิสราเอลเพียง 0.9% ของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งหมด แต่ไม่ได้พึ่งพานักท่องเที่ยวปาเลสไตน์
        ​​​​​​​        (4) ไทยไม่ได้เป็นฐานการลงทุนของอิสราเอลและปาเลสไตน์ อย่างไรก็ดีความรุนแรงในอิสราเอลจะส่งผลกระทบต่อไทยผ่านตลาดแรงงานระหว่างประเทศอย่างมีนัยสำคัญ โดยอิสราเอลเป็นประเทศที่แรงงานไทยนิยมไปทำงานสูงกว่า 25,000 คน สูงสุดเป็นอันดับ 2 รองจากไต้หวัน หรือราว 20% ของแรงงานไทยทั้งหมดในต่างประเทศ

        อย่างไรก็ตามหากสงครามรุนแรงกินเวลานานและกระจายวงกว้างขึ้น เศรษฐกิจไทยจะได้รับผลกระทบมากขึ้นผ่านราคาน้ำมันดิบโลกที่เพิ่มขึ้น การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก และความผันผวนในตลาดการเงินโลก โดยราคาน้ำมันโลกที่เพิ่มขึ้นจะส่งผลต่อเศรษฐกิจไทยผ่านหลายช่องทาง ได้แก่ เงินเฟ้อสูงกดดันการบริโภค ดุลการค้าขาดดุลมากขึ้น การเติบโตของ GDP ลดลง ในภาพรวม SCB EIC ประเมินว่าหากอิหร่านเข้าร่วมในสงครามตัวแทน (Proxy war) เศรษฐกิจไทยปี 2024 จะขยายตัวลดลง -0.28 pp อัตราเงินเฟ้อจะเพิ่มขึ้น +0.19 pp แต่หากอิหร่านเข้าร่วมสงครามโดยตรง (Direct war) เศรษฐกิจไทยจะขยายตัวลดลง -0.85 pp อัตราเงินเฟ้อจะเพิ่มขึ้น +0.57 pp เทียบกับกรณีไม่มีสงครามเกิดขึ้น

 

กลุ่มประชาสัมพันธ์
ฝ่ายสื่อสารองค์กรและนักลงทุนสัมพันธ์